Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения — интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью полу чена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования. Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов.

83. методы расчета стоимости реверсии

Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости.

Инфоinfo
По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Многие оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула).

Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Расчет стоимости реверсии

Вниманиеattention
Ставка дисконтирования – величина, применяемая для подсчета количества средств, ожидаемых к получению в будущем.Ставка дисконта в случае с недвижимостью высчитывается с учетом связки «риск-доход», включающей в себя всю полноту возможных рисков, присущих недвижимому имуществу.

Также принимаются в расчет уровень ликвидных инвестиций, компенсационные издержки, наличие системы инвестиционного менеджмента.

4 этап. Расчет ставки дисконта. Назначением данной процедуры является определение величины финансовых поступлений, которые будут получены или выплачены по истечении заданного промежутка времени.
Данный показатель дает возможность увидеть соотношение риска к доходности оцениваемого объекта.

Оценка бизнеса

  • » ПВД (потенциальный валовый доход)» — «Потери от незанятости и при сборе арендной платы» + «Прочие доходы» = «ДВД (действительный валовый доход)»
  • «ДВД (действительный валовый доход)» — «ОР (операционные расходы)» — «Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью» = «ЧОД (чистый операционный доход)»
  • «ЧОД (чистый операционный доход)» — «Капиталовложения» — «Обслуживание кредита» + «Прирост кредитов» = «Денежный поток до уплаты налогов»
  • «Денежный поток до уплаты налогов» — «Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости» = «Денежный поток после уплаты налогов»

В практике оценки обычно вместо денежных потоков российские оценщики дисконтируют потоки ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами).

Доходный подход

Этапы метода ДДП:

  1. выбор длительности прогнозного периода
  2. прогнозирование ДП (CF) для каждого прогнозного года
  3. расчет ставки дисконтирования (исправить в ММ)
  4. расчет стоимости реверсии
  5. дисконтирование прогнозных ДП
  6. дисконтирование реверсии
  7. расчет РС как суммы ДДП и дисконтированной реверсии

Выбор длительности прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов, типичного периода владения.
Для российских условий обычно принимается в диапазоне 3 — 5 лет.

Реверсия

Представление о доходном подходе к оценке недвижимости.

Важноimportant
Метод дисконтирования денежных потоков; его особенности и порядок использования.
Характеристика метода капитализации дохода. Представление о доходном подходе Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
В основе доходного подхода лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.
Прочие доходы – это доходы, получение которых можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например: доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.) и не включаемых в арендную плату.
Операционные расходы – это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы подразделяют на:

  • условно-постоянные расходы (FC);
  • условно-переменные, или эксплуатационные расходы (VC);
  • расходы на замещение, или резервы (РЗ).

Размер условно-постоянных расходов не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг).

Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости

ЧОД определяется по формуле: ЧОД = ПВД – ОР ПВД (потенциальный валовой доход) — доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД = S*A, где S — площадь, сдаваемая в аренду, кв.м; A — арендная ставка за 1 кв.м. ДВД (действительный валовой доход) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. ДВД = ПВД — Потери + Прочие доходы Потери определяются на основе:

  • рыночных данных;
  • ретроспективной информации.

Коэффициент потерь (Кп, в диапазоне от 0 до 1 либо от 0% до 100%) определяется из следующего соотношения: (1-Кп) = (1-Ка)(1-Кs), где Ка – коэффициент недосбора арендной платы; Кs – коэффициент недоиспользование площадей.
Реверсия — это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Ставка дисконта — ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск — доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Реверсия в оценке бизнеса это

В задаче требуется найти текущую цену здания при действующей ставке дисконта в 11%. Первым делом требуется определить арендную плату с учетом ставки дисконта для каждого года: 1 год = 12 тыс./(1+11%) = 10 810, 81 денежных единиц; 2 год = 14 тыс./(1+11%) = 12 612, 61 денежных единиц; 3 год = 16 тыс./(1+11%) = 14 414, 41 денежных единиц.

Далее, согласно правилам, необходимо вычислить стоимость реверсии, которая будет равна: 4 год = 100 000/(1+0.11) = 90 090, 09 денежных единиц.

Таким образом, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 денежных единиц.

Основным преимуществом данного метода является возможность его использования в случаях, когда существует функционирующая недвижимость, что позволяет отразить действительную рыночную цену компании и примерно спрогнозировать размер будущих денежных потоков.

Оценка недвижимости является сложным экономическим действием, которое сводится к применению разнообразных методик и способов выявления действительной цены. Наиболее частым в применении считается метод дисконтирования денежных потоков, используемый не только в российской действительности, но также за границей. Суть методики Этот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем. Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих.


Leave a Comment